Zastępstwo inwestycyjne

Zastępstwo inwestycyjne jest rozwiązaniem często stosowanym przez inwestorów. Zastosowanie znajduje zwłaszcza w związku z realizacją dużych inwestycji, w których kluczowe jest zaangażowanie wyspecjalizowanych, profesjonalnych podmiotów, mogących – bazując na swoim doświadczeniu – przeprowadzić proces inwestycyjny w sposób sprawny i rzetelny.

Modele zastępstwa inwestycyjnego

Wyróżniamy dwa modele zastępstwa inwestycyjnego: zastępstwo bezpośrednie oraz zastępstwo pośrednie (powiernicze). Oba rodzaje różni sposób umocowania inwestora zastępczego oraz jego możliwości działania. Są one realizowane na podstawie dwóch rodzajów umów o zastępstwo inwestycyjne – powierniczą i przedstawicielską (której źródłem jest pełnomocnictwo). Inwestorami zastępczymi mogą być osoby fizyczne, osoby prawne, jak również jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Przez umowę o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych lub wykonania usług, które nie stanowią przedmiotu umowy o dzieło lub innej umowy typowej przewidzianej Kodeksem cywilnym, w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienia należytego jego przebiegu oraz przeprowadzenia rozliczenia inwestycji.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne

Przepisy prawa nie regulują treści umowy o zastępstwo inwestycyjne. Tworząc taką umowę, należy korzystać z odpowiednich instytucji. Umowy o zastępstwo inwestycyjne są kwalifikowane jako umowy o świadczenie usług (w przypadku zastępstwa bazującego na pełnomocnictwie od inwestora) oraz umowy komisu (dla inwestora zastępczego działającego na podstawie umowy powierniczej).

Zastępca bezpośredni działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez inwestora. Dokument pełnomocnictwa powinien precyzować, w jakim zakresie przedmiotowym oraz ewentualnie w jakim czasie pełnomocnik (zastępca inwestycyjny) może działać. Pełni on funkcje w imieniu i na rzecz inwestora i sam nigdy nie staje się stroną umów.

Odmiennie kwestia przedstawia się w przypadku zastępcy pośredniego. W tym przypadku powstaje stosunek powiernictwa. Zastępca pośredni działa również na rzecz inwestora, lecz w imieniu własnym. W tym modelu zastępstwa inwestycyjnego niezbędne jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umów wiążących inwestora bezpośredniego. Kolejne umowy, na podstawie umowy powiernictwa, będą zawierane bezpośrednio przez inwestora zastępczego.

Adresaci roszczeń w procesie inwestycyjnym

Rodzaj umowy o zastępstwo inwestycyjne jest również istotny w kontekście roszczeń innych podmiotów, związanych z realizowaną inwestycją, w tym np. roszczeń podwykonawców robót budowlanych. O ile w przypadku inwestora zastępczego, działającego na podstawie pełnomocnictwa sytuacja jest niepokomplikowana, ponieważ adresatem roszczeń zawsze będzie inwestor główny, o tyle w przypadku inwestora zastępczego pośredniego on sam staje się stroną umów, a zatem jednocześnie adresatem roszczeń kontrahentów. Inwestor bezpośredni nie jest bowiem stroną w stosunkach umownych zawartych przez jego zastępcę na podstawie umowy powierniczej. Dlatego też inwestor zastępczy dochodzi ewentualnych roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, czy nienależytego wykonania umów i to on dokonuje wszelkich płatności na rzecz kontrahentów.

W zakresie omawianego problemu istotna jest kwestia solidarnej odpowiedzialności inwestora zastępczego i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom. Ważne jest też to, do kogo swój udział powinni zgłosić podwykonawcy – do inwestora głównego, czy zastępczego?

W tym miejscu warto wskazać na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2016 r. (sygn. akt. II CSK 118/16). Zgodnie z tym wyrokiem, jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 6471 § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego powoduje odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647(1) § 5 k.c.