Zasiedzenie nieruchomości, a roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej

Zasiedzenie jest pierwotnym i nieodpłatnym sposobem nabycia prawa własności nieruchomości przez jej posiadacza, wskutek faktycznego posiadania nieruchomości oraz rozporządzania nią jak właściciel przez okres oznaczony w ustawie. Innymi słowy, zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu, w którym właściciel mógł dochodzić wydania nieruchomości, ale tego nie uczynił.

Zasiedzenie nieruchomości –  czym jest?

Zgodnie z przepisem art.  172 k.c., posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Powyższe oznacza, że wskutek upływu czasu posiadacz staje się właścicielem nieruchomości z mocy samego prawa i nie ma obowiązku zapłaty wynagrodzenia za nieruchomość będącą przedmiotem zasiedzenia oraz nie musi podejmować żadnych innych kroków prawnych aby uzyskać prawo własności. W praktyce jednak zmiana statusu właścicielskiego w księdze wieczystej wymaga przeprowadzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

Bez wynagrodzenia dla właściciela – uchwała Sądu Najwyższego

Jak zostało wyżej wskazane, do nabycia prawa własności dochodzi w sposób nieodpłatny. Dotychczasowy właściciel, ujawniony w księdze wieczystej, nie otrzyma zatem wynagrodzenia za utratę prawa własności nieruchomości. W doktrynie pojawił się jednak istotny problem dotyczący tego, czy właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości w okresie poprzedzającym zasiedzenie.

Wyżej zasygnalizowane zagadnienie do tej pory omawiała uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2016 r. (sygn. akt III CZP 77/16), zgodnie z którą właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że przemawia za tym ocena funkcji zasiedzenia i ukształtowanych w celu jej realizacji stosunków prawnych pomiędzy poprzednim właścicielem, a nabywcą własności. Jak wskazał Sąd Najwyższy: (…) funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wobec posiadacza, który stał się właścicielem (uprawnionym z innego prawa rzeczowego) roszczeń wynikających z prawa własności, do takich zaś należą roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający datę zasiedzenia, w tym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Ład, porządek prawny i stabilizacja stosunków w zakresie odnoszącym się do własności rzeczy, czyli wszystko to, do czego zapewnienia zmierza zasiedzenie, ulegałoby ponownie zakłóceniu. Byłoby więc to nie do pogodzenia z celem zasiedzenia.

Powyższy pogląd Sądu Najwyższego wpłynął negatywnie na uprawnienia dotychczasowych właścicieli nieruchomości – również tych, których nieruchomości nie zostały zasiedziane przez posiadaczy infrastruktury przesyłowej. Za utrwalony w judykaturze uznano bowiem pogląd, że osobie, która utraciła własność rzeczy wskutek jej zasiedzenia przez posiadacza, nie przysługuje wobec niego roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym dzień zasiedzenia.

Nowe pytanie prawne – rewizja dotychczasowego stanowiska judykatury

Po siedmiu latach od opublikowania uchwały, postanowieniem Sądu Najwyższego  z dnia 03 lutego 2022 r. (sygn. akt II CSKP 371/22) Sąd Najwyższy przekazał do rozstrzygnięcia 7 sędziom Sądu Najwyższego zagadnienie prawne: Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 k.c.) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?

Uzasadniając potrzebę przedstawienia pytania prawnego, Sąd Apelacyjny, który powziął wątpliwości rozstrzygając sprawę dotyczącą roszczeń właściciela nieruchomości, odniósł się do szerokiej krytyki dotychczas obowiązującego poglądu Sądu Najwyższego oraz wskazał, że zarówno argumenty aksjologiczne, jak i prawne przemawiają za stanowiskiem przeciwnym, niż dotychczas wyrażane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, co mogłoby prowadzić do wniosku, że byłemu właścicielowi rzeczy przysługuje wobec posiadacza, który stał się jej właścicielem, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej rzeczy za okres poprzedzający datę zasiedzenia.

Z niecierpliwością czekamy zatem na rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przez Sąd Najwyższy, jednak już obecnie, w ślad za dorobkiem doktryny, szereg argumentów prawnych może uzasadniać słuszność roszczeń właścicieli nieruchomości, którzy swój status właścicielski utracili w drodze zasiedzenia.