Zasady opodatkowania najmu prywatnego

Zgodnie z definicją ustawową, najem prywatny oznacza umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości.

Podatek dochodowy od najmu prywatnego

Do końca 2022 r. podstawową zasadą było opodatkowanie najmu według zasad ogólnych w oparciu o skalę podatkową (12% lub 32% od nadwyżki powyżej 120 000 zł) przewidzianą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą opodatkowania w takim wypadku była nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu.

Dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych według skali podatkowej za ubiegły rok, może zatem opodatkować podatnik, który:

• w poprzednim roku rozliczał dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych,
• w poprzednim roku rozliczał przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
• w 2022 r. dopiero zaczął lub zacznie osiągać przychody z najmu prywatnego.

Od 1 stycznia 2023 r. powszechną metodą rozliczenia najmu prywatnego jest rozliczenie w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ta forma opodatkowania uregulowana jest w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W przypadku ryczałtu, podstawę opodatkowania stanowi przychód, który nie ulega pomniejszeniu o żadne koszty uzyskania przychodu. Preferencją jest niższa stawka podatku, która w tym przypadku wynosi 8,5% (a po przekroczeniu 100.000 zł przychodu 12,5%).

Co ważne, co do zasady, z opodatkowania najmu prywatnego zwolnione są gospodarstwa rolne. W praktyce oznacza to, że przykładowo – prowadząc gospodarstwo agroturystyczne, jesteśmy zwolnieni z podatku dochodowego.

Prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodów?

Wraz z przejściem na ryczałt, podatnik wynajmujący mieszkanie traci prawo do odliczania kosztów uzyskania przychodów (przy rozliczaniu według skali było to możliwe). Ryczałt nie daje bowiem możliwości odliczania kosztów takich jak: remont mieszkania, ubezpieczenie, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego, jak również nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku.

Opodatkowanie przedmiotu najmu stanowiącego współwłasność małżeńską

Jeżeli przedmiot najmu stanowi element współwłasności małżeńskiej, każdy z małżonków zobowiązany jest do zapłaty podatku z tego tytułu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmuje, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności są równe. Rozliczając najem prywatny indywidualnie za 2022 r., każdy z małżonków, spełniając warunki wskazane powyżej, ma możliwość wyboru formy opodatkowania, tj. opodatkowania według skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W rozliczeniu podatku dochodowego za 2023 r. dla najmu, dostępna jest tylko forma opodatkowania w ramach ryczałtu ewidencjonowanego.

Co więcej, istnieje możliwość opodatkowania całego przychodu powstałego z tego tytułu przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Powyższe oświadczenie może być podpisane przez jednego z małżonków, który występuje wówczas w imieniu drugiego i jest tożsame z udzieleniem upoważnienia do składania oświadczenia w imieniu obojga małżonków.

Jak obliczyć podatek?

W celu obliczenia podatku dochodowego w oparciu o zasady przewidziane dla ryczałtu ewidencjonowanego należy pomnożyć miesięczny przychód z obowiązującą stawką ryczałtu (8,5% albo 12,5%).

Przykład:

Jeśli najemca płaci podatnikowi 2 500 zł czynszu miesięcznie, to miesięczny ryczałt wyniesie 213 zł. Taką sumę podatnik winien jest przelać na swój mikrorachunek, korzystając z przelewu podatkowego i formularza PPE.

Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych, podatnik wykaże w zeznaniu PIT- 36 i wpłaci w wysokości, która wynika z tego zeznania. W 2022 r. podatnik nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy.

Do rozliczenia najmu prywatnego na ryczałcie używa się formularza PIT-28. Co istotne, przy ryczałcie nie obowiązuje kwota wolna, więc podatnik powinien zapłacić podatek już w kolejnym miesiącu po otrzymaniu czynszu.