Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – co nowego?

Z początkiem roku w życie weszła nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa z dnia 16 listopada 2022 r. (Dz.U.2022.2747). Modyfikacja dotyczy zagadnienia tak zwanej luki planistycznej oraz związanej z tym skutecznością roszczeń odszkodowawczych właścicieli nieruchomości wynikających z obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wprowadzenia zmian w ustawie doprowadził wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16).

Uchwalenie planu miejscowego, a odszkodowania

Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 1 u.p.z.p. obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Omawiając zasady ustalania wysokości kompensaty pieniężnej związanej ze spadkiem wartości nieruchomości, wskazać należy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16), odnoszący się do występującego w praktyce problemu obniżenia wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej.

Luka planistyczna- czym jest?

Luka planistyczna to okres, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony na podstawie poprzednio obowiązującej ustawy wygasł, a nowy jeszcze nie obowiązuje. Zjawisko tzw. luki planistycznej zostało spowodowane przez zmiany legislacyjne, które nastąpiły po roku 1994. 1 stycznia 1995 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139). Zgodnie z jej założeniami, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy, traciły moc po upływie 5 lat od dnia jej wejścia w życie, z zastrzeżeniem, że nie miało to zastosowania do terenów objętych zmianami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dokonanymi na zasadach określonych w u.p.z.p.

Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego

Skarga do Trybunału Konstytucyjnego została wniesiona przez właścicielkę nieruchomości położonej na terenie gminy, która z opóźnieniem uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i dopuściła do powstania luki planistycznej. Trybunał w wyroku uznał art. 37 ust. 1 rozumiany w ten sposób, że pozwala on na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości, niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., za niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, który to wprowadza zasadę prawa do własności każdego obywatela. W ocenie Trybunału, właściciele nieruchomości nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechań władzy lokalnej.

Nowe zasady dla roszczeń odszkodowawczych

Ustawodawca uwzględnił pogląd wyrażony przez Trybunał Konstytucyjny, wprowadzając przepis art. 87 ust. 3a, zgodnie z którym wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r.

Analogicznie, zgodnie z art. 87 ust. 3b obniżenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym.

Przed nowelizacją, na obszarach nieobjętych luką planistyczną, odszkodowanie było w każdym wypadku równe różnicy między starym a nowym planem miejscowym, niezależnie od faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Po wejściu w życie nowelizacji, również na obszarach objętych luką planistyczną, odszkodowanie będzie równe różnicy między starym a nowym planem, niezależnie od faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, a zatem podobnie jak w przypadku obszarów, na których luka planistyczna nie zaistniała.