Społeczne Agencje Najmu

Nowelizacja ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 2224), której obecna nazwa to Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, wprowadziła do naszego porządku prawnego nową formę prawną: społeczne agencje najmu (SAN). W założeniu SAN miały umożliwić zwiększenie zasobu mieszkaniowego gmin we współpracy z prywatnymi właścicielami, którzy zawieraliby z SAN umowy dzierżawy własnych lokali mieszkalnych. Jakie korzyści mogą płynąć ze współpracy z SAN?

Działalność Społecznych Agencji Najmu

Zgodnie z definicją ustawową, społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w niniejszym rozdziale.

Mechanizm, w oparciu o który działa SAN, przedstawia się zatem w taki sposób, że społeczna agencja najmu dzierżawi mieszkania od ich właścicieli, a następnie wynajmuje je mieszkańcom, spełniającym określone kryteria. Właściciel lokalu otrzymuje od SAN czynsz niższy aniżeli czynsz rynkowy. W zamian za zmniejszenie dochodu właściciela, SAN ma zapewniać mu terminowe uiszczanie czynszu w stawce uzgodnionej z SAN, stabilne użytkowanie i utrzymanie mieszkania w dobrym stanie technicznym.

Forma prawna Społecznych Agencji Najmu

Społeczną agencją najmu może zostać spółka gminna, stowarzyszenie, fundacja lub spółdzielnia socjalna. Warunkiem prowadzenia działalności SAN na terenie gminy jest zawarcie z gminą umowy o współpracy.

Umowa o współpracy z gminą

Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności na terenie gminy jest zawarcie przez tę gminę umowy z SAN, zwanej „umową o współpracy”, określającej między innymi zasady współfinansowania przez gminę działalności SAN. Umowa o współpracy jest zawierana na okres 5 lat, przy czym wobec SAN będących spółkami gminnymi, umowa o współpracy może zostać przedłużona na okres kolejnych 5 lat na wniosek SAN złożony w ostatnim roku obowiązywania umowy o współpracy. Przedłużenie to można ponawiać na tożsamych zasadach. Wypowiedzenie umowy o współpracy następuje z zachowaniem co najmniej rocznego okresu wypowiedzenia.

Umowa dzierżawy lokalu mieszkalnego

Umowę dzierżawy pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a SAN zawiera się na czas oznaczony. Umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy o współpracy z gminą. W przypadku wypowiedzenia umowy o współpracy, SAN wypowiada umowę dzierżawy.

W umowie dzierżawy SAN może zobowiązać się do przeprowadzania remontów dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Remont dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego może być przeprowadzony przez SAN w zamian za obniżenie albo czasowe zaniechanie poboru czynszu dzierżawy.

Ryzyko związane ze stanem technicznym lokalu spoczywa na SAN. SAN jest zatem zobowiązana do dokonywania niezbędnych remontów obciążających wynajmującego. Właściciel lokalu, który wydzierżawił lokal dla SAN, nie musi zatem martwić się stanem lokalu, czy też jego zdatnością do użytkowania. Zadaniem SAN jest dbałość o te kwestie, natomiast właściciel lokalu ma gwarancję uzyskiwania stałego dochodu z lokalu w postaci czynszu dzierżawnego. Czynsz ten jest płatny właścicielowi nawet w sytuacji, gdy lokal nie jest wynajmowany przez SAN żadnemu lokatorowi. Co więcej, właściciel lokalu może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego swojego przychodu z tytułu dzierżawy mieszkania dla SAN.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy następuje z zachowaniem co najmniej:

• sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada SAN,
• rocznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada właściciel lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Tak długi, bo aż roczny okres wypowiedzenia umowy dzierżawy, może zniechęcać właścicieli do nawiązywania współpracy z SAN. Z drugiej jednak strony, w ten sposób najemca lokalu zyska sporo czasu na ewentualne poszukiwania innego lokalu mieszkalnego, do którego wyprowadzi się po rozwiązaniu umowy najmu. Należy jednak pamiętać, że właściciel lokalu nie jest stroną umowy z najemcą, a zatem swoje roszczenie o zwrot lokalu skieruje do SAN, która nie korzysta z przepisów chroniących lokatora w razie eksmisji.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Dzierżawa lokali mieszkalnych od prywatnych właścicieli na zasadach przewidzianych w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ma umożliwić ich wynajmowanie osobom, które znajdują się w trudniejszej sytuacji życiowej i nie mogą sobie pozwolić na samodzielny najem lub zakup mieszkania. Kryteria uprawniające do najmu mieszkania od SAN określa gmina.

SAN jest podmiotem wynajmującym lokal, przyjmuje w ten sposób na siebie wszelkie obowiązki obciążające wynajmującego.

Najemcy lokali od SAN mogą ubiegać się ponadto o dopłaty do czynszu w ramach programów socjalnych, przez co czynsz najmu może być zdecydowanie niższy niż czynsz rynkowy. Co ważne, dochody z działalności, SAN przeznacza w całości na tę działalność.

Umowę najmu SAN zawiera na czas oznaczony z osobą fizyczną wskazaną przez gminę. Umowa najmu ulega rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy dzierżawy. W przypadku wypowiedzenia umowy dzierżawy SAN wypowiada umowę najmu z zachowaniem co najmniej trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Jak zatem widać, stosunek najmu lokalu od SAN może być niestety stosunkiem nietrwałym.