Nowa ustawa deweloperska cz.2 – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Nowa ustawa deweloperska wprowadza nową instytucję, jaką jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To nowy instrument, który ma zapewnić większą ochronę nabywców. Jednocześnie zwiększy koszty inwestycji po stronie deweloperów, co najpewniej mieć będzie wpływ na oferty cenowe przedstawiane klientom.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Jego działanie będzie zbliżone do działania Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego, który zabezpiecza środki turystów biur podróży. Środki Funduszu pochodzić będą głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów, ale również z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym, przychodów z lokat środków Funduszu, czy też ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu.

Wysokość składki na DFG

Podstawą wyliczenia wysokości składki na DFG będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub zawarciem umowy rezerwacyjnej. Składka stanowi iloczyn stawki procentowej określonej w ustawie deweloperskiej oraz wartości wpłaty nabywcy. Nie podlega ona zwrotowi.

Deweloper jest zobowiązany do dokonania wyliczenia wysokości składki na Fundusz i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę, i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera. Bank odprowadza tę składkę do Funduszu w terminie kolejnych 7 dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera.

Wysokość składki na Fundusz jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Ustawa deweloperska określa maksymalną wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, nie może przekraczać:

•  1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
• 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Z kolei obecnie obowiązującą wysokość składki określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zgodnie z tym Rozporządzeniem powyższe stawki procentowe kształtują się w następujący sposób:

• 0,45 % – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• 0,1 % – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Składka stanowi iloczyn stawki procentowej określonej wyżej oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera w przypadku zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Przeznaczenie środków z DFG

Środki Funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innej umowy określonej w ustawie deweloperskiej, w przypadku gdy:

• deweloper ogłosi upadłość, a syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego,
• nabywca lokalu odstąpi od umowy i nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym,
• zostanie ogłoszona upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy deweloperskiej, przypadki wypłaty środków wskazane w ustawie mają miejsce już po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadzą już tego przedsięwzięcia do zakończenia i przeniesienia własności na nabywców. Gwarancja DFG obejmuje również sytuację niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Rozwiązanie to gwarantuje, że środki nabywcy wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy będą w pełni chronione w 100% bez względu na rodzaj wybranego przez dewelopera rachunku (zamknięty lub otwarty).

Ważne jest jednak, że zwrot środków nie nastąpi automatycznie w razie zrealizowania się przesłanek pozwalających na wypłatę z DFG. Konieczne będzie w tym zakresie złożenie stosownego wniosku przez nabywcę.