Nowa ustawa deweloperska cz.3 Umowa rezerwacyjna

Nowa ustawa deweloperska, poza Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym wprowadziła w życie przepisy odnoszące się również do często stosowanych przed nabyciem nieruchomości umów rezerwacyjnych.

Umowy rezerwacyjne były i nadal są zawierane przez osoby zainteresowane nabyciem lokalu od dewelopera. Standardem w tego typu umowach jest wpłacanie „opłaty rezerwacyjnej”, która przepada, jeżeli zainteresowany nie zawrze w umówionym terminie umowy deweloperskiej.

Do tej pory umowa taka nie posiadała regulacji ustawowej, dlatego nowa ustawa deweloperska wprowadziła zmiany, które wpłyną na dotychczasową praktykę zawierania umów rezerwacyjnych. Wprowadzenie ustawowej regulacji umów rezerwacyjnych ma zapewnić możliwość wykazywania przez dewelopera przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży. Jednocześnie wzmocniony został poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zdecydują się na zawarcie umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna w praktyce

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem wybranego lokalu mieszkalnego za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna powinna gwarantować zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. Zawarciu umowy rezerwacyjnej z reguły towarzyszy zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości.

W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wskazano, że brak ustawowej regulacji umów rezerwacyjnych może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy, z uwagi na ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych.

Definicja umowy rezerwacyjnej

Zgodnie z nową ustawą deweloperską, umowa rezerwacyjna  to umowa pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Wymóg formy pisemnej

Umowa rezerwacyjna obligatoryjnie musi zostać sporządzona w formie pisemnej, w przeciwnym razie może zostać uznana za nieważną.

Obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa może zawierać również inne, dodatkowe elementy, ponieważ ustawa wskazuje wyłącznie te elementy, które obowiązkową muszą znaleźć się w umowie rezerwacyjnej.

Czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt hipoteczny, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, względnie promesy udzielenia kredytu, wystawionej przez bank.

Limit opłaty rezerwacyjnej

Duża zmianą dla branży deweloperskiej było wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej. Przed wejście w życie nowych przepisów istniała w tym zakresie dość duża dowolność, niektórzy deweloperzy zastrzegali w umowach rezerwacyjnych obowiązek zapłaty często kilkunastu lub kilkudziesięciu procent ceny nieruchomości jako opłaty może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonej w prospekcie. Co ważne, w przypadku zawarcia przez strony aneksu do umowy rezerwacyjnej wydłużającego okres trwania rezerwacji, łączna suma opłat rezerwacyjnych również nie będzie mogła przekroczyć 1%.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej (nabycia nieruchomości).

Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w następujących przypadkach:

• gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji lub promesy kredytowej;
• gdy deweloper nie wykonuje swojego zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
• gdy deweloper nie poinformował rezerwującego o wprowadzonych zmianach do prospektu informacyjnego.

Ustawa przewiduje również obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w następujących przypadkach:

• gdy deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
• gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperska, deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Prospekt informacyjny

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek dołączenia do niej prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek poinformować rezerwującego o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Jest to bardzo istotna zmiana, ponieważ przed wejściem życie nowej ustawy deweloperskiej deweloper nie miał obowiązku przedstawiania rezerwującemu prospektu informacyjnego przedsięwzięcia.