Nowa ustawa deweloperska cz.1

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tak zwana nowa ustawa deweloperska weszła w życie z początkiem wakacji – 1 lipca 2022 r. Była to długo zapowiadana nowelizacja.

O tym, co daje nabywcom nieruchomości nowa ustawa,  dlaczego wdrożono przepisy czasowe i dlaczego nowa ustawa nie obejmuje wszystkich realizowanych inwestycji, o tym w poniższym artykule.

Stosowanie starej ustawy deweloperskiej

Zgodnie z przepisami przejściowymi, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których:

• rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy, a więc najpóźniej 30 czerwca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską – w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy tj. do 1 lipca 2024 roku stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej;
• do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, spełniającego warunki opisane wyżej, co do których do dnia 1 lipca 2024 r. nie nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej;

Bezwzględnie wszystkich deweloperów obejmują od 1 lipca 2022 r. nowe obowiązki dotyczące stosowania przepisów o wypowiedzeniu rachunku powierniczego. Ponadto wszyscy deweloperzy muszą uwzględniać nowe zasady odstąpienia od umowy przez nabywcę.

Umowa rezerwacyjna – stare i nowe przepisy

Nowa ustawa deweloperska wprowadza nową umowę nazwaną umowę rezerwacyjną. Przed wejściem w życie nowej ustawy, umowę rezerwacyjną regulowała praktyka, nie było przepisów określających formę oraz treść umowy rezerwacyjnej.

W przypadku inwestycji realizowanych na podstawie starej ustawy deweloperskiej, nie obowiązują obostrzenia wprowadzone nową ustawą dla umów rezerwacyjnych. Tym  samym nie ma wymogu pisemności umowy rezerwacyjnej, nie występuje limit dopuszczalnej opłaty rezerwacyjnej, nie obowiązują zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej opisane w nowej ustawie deweloperskiej.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – stare i nowe przepisy

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to nowa instytucja, wprowadzona mocą nowej ustawy deweloperskiej. Jego istotą jest obowiązek odprowadzania bezzwrotnych składek uiszczanych od każdej wpłaty klienta. Wysokość składki w przypadku rachunków otwartych to maksymalnie 1% ceny lokalu, a w przypadku rachunków zamkniętych – 0,1% ceny lokalu, jednak ostateczne wysokości zostaną ustalone w drodze rozporządzenia.

Co ważne, w przypadku przedsięwzięć realizowanych na podstawie starej ustawy deweloperskiej, DFG nie obowiązuje.

Usuwanie wad

Nowa ustawa wprowadziła szereg przepisów regulujących procedurę usuwania wad w nabywanych lokalach, między innymi wprowadzono nowe zasady odbiorów lokali, w tym:

• zdefiniowano nowe uprawnienia dla nabywcy lokalu w zakresie zgłaszania wad;
• dokonano rozróżnienia wad na istotne i nieistotne;
• umożliwiono nabywcy powoływanie się na domniemanie uznania wad przez dewelopera;
• zapewniono możliwość skorzystania z wykonania zastępczego na koszt dewelopera.

Inwestycje realizowane na podstawie starej ustawy deweloperskiej nie muszą korzystać z zasad usuwania wad opisanych w nowej ustawie.

W kolejnych artykułach przybliżone zostaną nowe instytucje prawne wprowadzone nową ustawą deweloperską.