Nowa forma opłaty planistycznej – projekt zmian w planowaniu przestrzennym

W ostatnim czasie pojawiła się informacja o projektowanych zmianach w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zapowiedź może okazać się istotna dla wielu właścicieli nieruchomości, których wartość wzrośnie wskutek uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powodem jest zmiana sposobu naliczania tak zwanej opłaty planistycznej.

Obecne zasady ustalania opłaty planistycznej

Obecnie zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to  wójt, burmistrz bądź prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty następuje po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji administracyjnej. Od decyzji wójta, burmistrza, prezydenta przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia, czyli samorządowego kolegium odwoławczego.

Wzrost wartości nieruchomości będzie mieć zatem miejsce, jeżeli gmina w drodze planu miejscowego zmieni przeznaczenie nieruchomości z rolnego na budowlane, bądź też w pewnych przypadkach zmieni przeznaczenie terenu z przemysłowego na usługowy.

Projekt nowelizacji

Autorzy nowelizacji przepisów chcą, w których opłata planistyczna byłaby uiszczana niezależnie od tego, czy właściciel sprzedaje nieruchomość czy nie. Obecnie, jak wskazano wyżej – opłata naliczana jest wyłącznie w momencie sprzedaży nieruchomości, o ile dochodzi do niej przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie, wówczas gmina uchwali nowy plan miejscowy lub zmieni plan obowiązujący. Zmiany te doprowadzą do wzrostu wartości nieruchomości objętych planem poprzez zmianę ich przeznaczenia. Każdy właściciel takiej nieruchomości będzie więc musiał się liczyć z tym, że gmina będzie uprawniona do nałożenia na niego obowiązku zapłaty opłaty planistycznej.

Należy tutaj podkreślić, że ustawa wprowadza sztywną wysokość „nowej” opłaty planistycznej i wyniesie ona aż 30 procent wzrostu wartości nieruchomości (obecnie opłata wynosi maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości, a stawkę opłaty określa rada gminy). Nowelizacja przewiduje możliwość rozłożenia opłaty na raty, jednak to dobrodziejstwo nie będzie dostępne dla wszystkich właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła.

Szansa dla samorządów

Warto w tym miejscu zauważyć, że pokrycie planistyczne w naszym kraju wynosi zaledwie około 1/3 powierzchni kraju, tak więc nowe przepisy mogą zachęcić  część gmin do wprowadzenia planów miejscowych, ponieważ w ten sposób będą one mogły zapewnić dodatkowe wpływy do budżetu gminy.

Istotna kwestia dotyczy również zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwalenia nowego planu w miejsce planu, który wygasł z mocy prawa (problem tak zwanej luki planistycznej). Do tej pory zgodnie przyjmowano w orzecznictwie sądowym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości w obu planach, poprzednio i obecnie obowiązującym, zostanie ocenione jako tożsame – to wzrost wartości nieruchomości nie może być odnoszony do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu aktualnie obowiązującego. Wymagać będzie zatem rozstrzygnięcia, czy dotychczasowe poglądy w tym zakresie zachowają aktualność pomimo wejście w życie ewentualnej zmiany przepisów.