Monitoring nieruchomości – aspekty prawne

Instalacja urządzeń umożliwiających monitoring nieruchomości, również prywatnych, zyskuje na popularności. Przepisy prawa nie regulują wprost zagadnień związanych z utrwalaniem obrazu budynków i jej okolicy, jednak z całą pewnością nie można twierdzić, iż zagadnienie to pozostaje poza kontrolą ustawodawcy.

Monitoring w miejscach publicznych

Przepisy dotyczące monitoringu wizyjnego dotyczą instytucji publicznych. Zgodnie z art. 5a ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym, zarządzanie mieniem państwowym dotyczy również środków technicznych umożliwiających rejestrację obrazu (monitoring) na terenie nieruchomości i w obiektach budowlanych stanowiących mienie państwowe, a także na terenie wokół takich nieruchomości i obiektów, jeżeli jest to konieczne do zapewnienia bezpieczeństwa zarządzanym mieniem państwowym. Przepisy powołanej ustawy regulują również to, co może obejmować monitoring, w jakim sposób należy przetwarzać zapis z monitoringu, czy też jak informować o tym, że obiekt jest monitorowany. Podobnie monitoring na terenie gmin został uregulowany w ustawie o samorządzie gminnym. Natomiast nieruchomości prywatne nie są wprost objęte zakresem działania żadnego aktu prawnego – co nie oznacza, że wszystko jest dozwolone.

Monitoring na prywatnych posesjach

Zgodnie z przepisem art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Przepis ten uprawnia zatem właściciela nieruchomości między innymi do instalacji monitoringu wizyjnego. Co istotne, orzecznictwo sądowe dopuszcza również obejmowanie monitoringiem tych części nieruchomości, które są objęte służebnością, oraz z której na tej podstawie korzystać mogą inne osoby.

Nieruchomości sąsiednie

Instalując monitoring na terenie swojej posesji należy zwrócić uwagę, jaki zakres obrazu może zostać w ten sposób utrwalony i czy nagrania będą obejmować nieruchomość sąsiednią. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 lutego 2019 r. (sygn. akt V ACa 20/18) wskazał, że ochrona prywatności nie ma charakteru absolutnego między innymi ze względu na potrzeby życia w zbiorowości. Niemniej Sąd zauważył, że przebywając we własnym domu, każdy powinien mieć zapewnioną możliwość realizacji prawa do prywatności w możliwie pełnej postaci, ponieważ w tym miejscu może i powinien czuć się swobodnie, co fakt stałej rejestracji obrazu zdecydowanie wyklucza. Ta sfera doznaje niekiedy ograniczeń w warunkach miejskich (zwłaszcza tam, gdzie zabudowa mieszkalna jest gęsta), jednak nie mogą one wykraczać poza rozsądne i obiektywnie niezbędne granice. W przywołanym wyroku wskazano, że naruszeniem jest samo utrwalanie obrazu i możliwość jego odtworzenia przez osoby, którym osoba objęta monitoringiem nie udzieliła stosownego upoważnienia.

Należy zatem uznać, że nakierowanie monitoringu, choćby w części na nieruchomość sąsiednią, stanowi niedopuszczalną ingerencję w prywatność właścicieli tej nieruchomości, nawet jeśli nie dochodzi do publikacji czy innego wykorzystywania nagrań i fotografii, uzyskanych z tych kamer. Nie ma więc decydującego znaczenia fakt, że nagrania nie zostały nigdzie opublikowane, czy udostępnione osobom trzecim.

Jak chronić własną prywatność?

W przypadku, gdy dojdzie do naruszenia ochrony prawnej w związku z zainstalowanym monitoringiem, istnieje potencjalna możliwość skorzystania z roszczeń opisanych w art. 23 – 24 ustawy Kodeks cywilny, dotyczących naruszeń dóbr osobistych, jak również roszczeń dotyczących przywrócenia stanu zgodnego z prawem poprzez demontaż monitoringu. Z uwagi na specyfikę tego rodzaju spraw, zaproponowanie odpowiedniego narzędzia prawnego wymagać będzie każdorazowo przeprowadzenia analizy.