Kooperatywy mieszkaniowe

1 marca wejdą w życie nowe rozwiązania prawne wspierające inwestycje mieszkaniowe. Będą one dedykowane osobom spoza kręgu przedsiębiorców zajmujących się zawodowo budową nieruchomości. Nowa formuła ma pozwolić na prowadzenie inwestycji budynków mieszkalnych przez grupę przyszłych mieszkańców.

Ustawę z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Prezydent podpisał już 12 grudnia 2022 roku.

Kooperatywy mieszkaniowe

Celem nowej ustawy jest umożliwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych przez grupy obywateli współdziałających w celu samodzielnego zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, czyli tak zwane „kooperatywy mieszkaniowe”. W ramach kooperatywy będą mogły działać tylko osoby fizyczne (co najmniej trzy), nie mogą zatem być to przedsiębiorcy. Co ważne, w przypadku gdy liczba stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do dwóch, umowa wygaśnie po upływie sześciu miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie, chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej trzech. W przypadku gdy do zmniejszenia liczby stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej dojdzie w wyniku śmierci strony, umowa nie wygasa.

Możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych w ramach kooperatywy mieszkaniowej zyskają również spółdzielnie mieszkaniowe, które nie są ani nie były właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, nie zrealizowały ani nie są w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej lub innego przedsięwzięcia inwestycyjno- budowlanego oraz ich członkami są wyłącznie osoby fizyczne.

Jak zauważył sam projektodawca, również obecnie, bez szczególnych rozwiązań prawnych, możliwa jest realizacji inwestycji budowlanych przez grupę osób fizycznych. Jednak nowa ustawa ma służyć lepszej ochronie ich praw, ponieważ obecnie relacja pomiędzy uczestnikami inwestycji musi zostać uregulowana w umowie, na zasadzie swobody kontraktowania. W tej przestrzeni może dochodzić na kształtowania silniejszej pozycji przez określone osoby, wobec czego instytucja kooperatywy mieszkaniowej ma zapewnić im równość w zakresie wzajemnych praw i obowiązków.

Zasady działania

Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określać będzie umowa kooperatywy mieszkaniowej albo umowa spółki cywilnej. Ustawa określa treść umowy kooperatywy mieszkaniowej. Umowę określającą zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zawiera się w formie aktu notarialnego. Współpraca w ramach kooperatywy mieszkaniowej ma prowadzić do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących. Wspólnym celem gospodarczym, do którego na podstawie tej umowy są zobowiązane dążyć strony, musi być realizacja inwestycji mieszkaniowej.

W ramach kooperatywy mieszkaniowej ma nastąpić:

• nabycie nieruchomości gruntowej i budowa co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub
• nabycie nieruchomości gruntowej i budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub
• nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, intencją projektodawcy nie było powołanie nowego bytu organizacyjnego, a jedynie określenie ram prawnych współdziałania osób fizycznych w celu samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W stosunkach zewnętrznych występują więc de facto członkowie kooperatywy (osoby fizyczne będące stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo stronami umowy spółki cywilnej), a nie kooperatywa jako zrzeszenie obdarzone przymiotem zdolności prawnej bez względu na to, czy podstawą tego działania/świadczenia jest umowa kooperatywy mieszkaniowej czy umowa spółki cywilnej. Kooperatywa nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162, z późn. zm.).

Ustawa wprowadza również szczególne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych kooperatyw lub nowo powstałych spółdzielni mieszkaniowych. Ma to stanowić zachętę do podejmowania inicjatywy w postaci kooperatyw mieszkaniowych. Zgodnie z nową ustawą, gminy będą mogły oferować na sprzedaż nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe realizowane przez członków kooperatyw mieszkaniowych lub nowo powstałe spółdzielnie mieszkaniowe w ramach pisemnego przetargu ograniczonego, którego uczestnikami nie będą mogły być przedsiębiorstwa. Co więcej, podejmując uchwałę o zbyciu nieruchomości w trybie przetargu ograniczonego, rada gminy będzie mogła wyrazić zgodę na ograniczenie przetargu do członków tych kooperatyw mieszkaniowych i do tych spółdzielni mieszkaniowych, których przynajmniej 2/3 członków na dzień złożenia oferty stanowią osoby, które ukończyły nie więcej niż czterdzieści lat oraz: a) pozostają w związku małżeńskim lub wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko lub b) samotnie wychowują co najmniej jedno własne lub przysposobione małoletnie dziecko.

Dokonując na powyższych zasadach sprzedaży nieruchomości, gmina będzie mogła następnie skorzystać z prawa odkupu w przypadkach wskazanych w ustawie oraz z prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości, udziału w tej nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, budynku lub lokalu przez dotychczasowego właściciela w okresie 20 lat od dnia sprzedaży przez gminę nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości.

Kolejnym uprawnieniem gminy będzie możliwość rozkładania należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosowania bonifikaty od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami. Gmina będzie mogła również uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych wybudowanych przez nabywcę nieruchomości lub w drodze najmu tych lokali lub budynków od nabywcy nieruchomości, rozszerzając tym samym zasób mieszkaniowy służący realizacji zadań własnych gminy.